Funderingsproblemen: Wat je moet weten voordat je een woning koopt

Funderingsproblemen: Wat je moet weten voordat je een woning koopt

Je hebt eindelijk je droomhuis gevonden. Het is charmant, staat op een toplocatie en lijkt helemaal bij je te passen. Maar voordat je het koopcontract ondertekent, is het slim om een belangrijke vraag te stellen: hoe zit het met de fundering? Funderingsproblemen komen vaker voor dan je denkt, vooral in specifieke gebieden in Nederland. In deze blog leggen we uit wat funderingsproblemen zijn, waardoor ze ontstaan, waar ze vaak voorkomen en wat je eraan kunt doen.

Wat zijn funderingsproblemen?

De fundering is letterlijk en figuurlijk de basis van je huis. Als de fundering verzakt of beschadigd raakt, kan dat leiden tot serieuze problemen zoals scheuren in muren, klemmende deuren of ramen en zelfs instabiliteit van de woning. Funderingsproblemen zijn niet alleen lastig, maar ook duur om te repareren. Daarom is het belangrijk om ze vroeg te signaleren en goed te begrijpen.

Geen paniek, wel bewustwording
Veel mensen zijn zich nog niet bewust van de omvang van deze problematiek. En hoewel er geen reden voor paniek is, is het wel van belang dat woningeigenaren zich meer bewust worden van welke consequenties funderingsproblemen (op de langere termijn) hebben voor het woongenot en de waarde van hun woning. Gelukkig krijgt het onderwerp ook steeds meer aandacht in de media en is er al heel veel kennis beschikbaar.

Waardoor ontstaan funderingsproblemen?

Er zijn verschillende oorzaken van funderingsproblemen:

1. Bodemdaling
In Nederland, en vooral in veen- en kleigebieden, daalt de bodem langzaam. Dit wordt ook wel inklinken genoemd. Dit kan ervoor zorgen dat houten funderingspalen droog komen te staan en gaan rotten. Bodemdaling zorgt ervoor dat niet alleen woningen op een fundering met houten palen problemen krijgen. Ook woningen met een zogenaamde ondiepe (gemetselde) fundering, officieel fundering op staal genoemd, hebben hierdoor veel verzakkingsproblemen.

2. Grondwaterproblemen
Een te lage of te hoge grondwaterstand is funest voor houten funderingen. Bij een te lage stand rotten de palen. Al bij enkele maanden droogstand, begint het rottingsproces. Komen de palen weer onder water dan stopt dit proces vaak tijdelijk. Aan de andere kant, kan een te hoge grondwaterstand zorgen voor verzadiging en instabiliteit van de grond.

3. Verouderde fundering
In huizen die vóór 1970 zijn gebouwd, is de fundering vaak minder stevig. Veel oudere woningen staan op houten palen, die na verloop van tijd kunnen vergaan. Heeft een woning betonnen palen, dan is de kans op funderingsproblemen vrijwel nihil. Tot slot zijn er met name op zandgronden woningen gebouwd op een traditionele gemetselde fundering (ook wel fundering op staal genoemd). Deze woningen zijn niet gevrijwaard van mogelijke funderingsproblemen. Bij bodemdaling kan een woning met een fundering op staal ook scheef wegzakken.

4. Menselijke invloed
Bouwactiviteiten in de buurt, het plaatsen van zware objecten of lekkages kunnen de stabiliteit van de fundering aantasten. Vaak worden bij grote bouwactiviteiten ook damwanden geslagen en wordt het grondwater weggepompt met alle gevolgen van dien. Maar ook een grote boom voor een woning kan zorgen voor funderingsproblemen. Een volwassen boom onttrekt veel grondwater in zijn directe omgeving en kan dus leiden tot een verzakking van de fundering.

Bron: KCAF

Waar komen funderingsproblemen het meest voor?

In Nederland zijn er enkele gebieden die extra gevoelig zijn voor funderingsproblemen:

Randstad:
Steden als Amsterdam, Rotterdam en Gouda staan grotendeels op veengrond en kleigrond. Veel huizen hebben houten funderingspalen die vatbaar zijn voor bodemdaling.
Friesland en Groningen:
Hier zorgen kleigronden en bodemdaling eveneens voor funderingsproblemen. In Groningen komt daar nog de invloed van aardbevingen door gaswinning bij.
Noord- en Zuid-Holland:
Vooral in de veenweidegebieden rondom steden.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Er zijn een aantal signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen:

  • Scheuren in muren, vloeren of plafonds.
  • Scheve vloeren of verzakte delen van de woning.
  • Klemmende deuren en ramen.
  • Plassen water rondom de woning.

Als je een huis bekijkt en een of meer van deze signalen ziet, is het verstandig om verder onderzoek te laten doen. Lees hier meer over hoe u zelf de eerste signalen kunt herkennen.

Wat kun je doen bij funderingsproblemen?

1. Laat een funderingsonderzoek uitvoeren
Schakel een specialist in om de fundering te controleren. Dit is vooral belangrijk bij woningen in risicogebieden of oudere huizen. Er zijn verschillende soort funderingsonderzoek:

  • Funderingsrisico onderzoek (ook wel Fase 0 genoemd): Dit is een snel en betaalbaar onderzoek om het risico goed in te kunnen schatten. Meer info over fase 0
  • Fase 1 funderingsonderzoek: Dit is meer uitgebreid en diepgaand onderzoek in vergelijking tot Fase 0.  Het is niet destructief dus er wordt niet gegraven of gebroken. Het heeft doorgaans een doorlooptijd van enkele weken. Meer info over fase 1
  • Fase 2 funderingsonderzoek: Dit is onderzoek dat alleen kan worden uitgevoerd nadat Fase 1 is gedaan. Het houdt vaak graaf- en breekwerkzaamheden in. Het is de fase voordat aan het herstel begonnen kan gaan worden (als dit uit het Fase 2 onderzoek nodig blijkt).

2. Herstelmaatregelen nemen
Als blijkt dat de fundering beschadigd is, kunnen er verschillende oplossingen zijn, zoals het plaatsen van nieuwe palen of het stabiliseren van de bodem met injectietechnieken. Dit kan echter flink in de kosten lopen, dus vraag altijd meerdere offertes aan. Lees in ons volgende blog meer over herstellen van funderingen.

3. Check subsidies en regelingen
In sommige gevallen kun je aanspraak maken op subsidies van de gemeente of provincie. Dit geldt vooral in gebieden waar bodemdaling een bekend probleem is. Een subsidie lost het probleem uiteraard niet op maar kan de financiële ‘pijn’ enigszins verzachten. Het is dus zeker de moeite waard om dit te onderzoeken.

Voorkom verrassingen bij aankoop

Als je een huis wilt kopen, is het verstandig om vooraf bewust te zijn van je aankoop. Dat geldt niet alleen voor de fundering maar de gehele bouwkundige staat van een woning, de situatie in de buurt en de plannen van de gemeente waar de woning zich bevindt. Heb je een aankoopmakelaar, dan zal deze je daar zeker ook op attenderen. Bewustwording en inzicht krijgen in de situatie is van groot belang om een weloverwogen keuze te maken. Zelfs in de markt waar er veel ‘kapers/kopers’ op de kust zijn is het toch van belang om je niet teveel mee te laten slepen in de hectiek van de markt.

  • Altijd een bouwkundige keuring uit laten voeren.
  • Specifiek vragen naar eventuele funderingsrapporten.
  • De kadastrale kaart en bodeminformatie van de locatie opvragen en bekijken.

Neem geen risico

Een huis kopen is een grote investering. Door goed onderzoek te doen naar de staat van de fundering kun je vervelende (en kostbare) verrassingen voorkomen. Blijf alert op de signalen, schakel experts in wanneer nodig en zorg dat je weet wat je koopt. Zo bouw je letterlijk een stevig fundament voor je toekomst.

Besluit je grondig te werk te gaan voordat je een aankoop doet, kies dan voor een goed opgeleide inspecteur. Bijvoorbeeld een inspecteur die is aangesloten bij de Nationale Alliantie Fundering Onderzoek, de NAFO. Ook Perfectkeur is hierbij aangesloten en daarmee een betrouwbare partner voor funderingsonderzoek.

Logo NAFO - Nationale Alliantie Fundering Onderzoek