Mededelingsplicht verkoper bij verkopen van huis.

De verkopende partij heeft een zogenoemde mededelingsplicht. Deze mededelingsplicht is van toepassing bij het verkopen van een woning. Simpelweg houdt dit in dat je, als verkoper, de koper zo volledig mogelijk in moet lichten over de woning en alle bijbehorende rechten, plichten en gebreken.

De verkoper heeft de verplichting om een koper zo volledig mogelijk te informeren over de staat en toestand van de woning. Echter de koper heeft een zogeheten onderzoeksplicht, wat inhoudt dat hij zelf zo veel mogelijk informatie achterhaalt over de woning. De mededelingsplicht houd niet in dat je de nadelen van een woning hoeft te noemen. Wel moet je rechten, plichten, beperkingen en gebreken vermelden.

Indien een koper na het kopen van het huis vindt dat er onvoldoende aan de mededelingsplicht is gehouden, kan deze zelfs een schadevergoeding van je eisen. Dit is niet alleen mogelijk bij het nadien ontdekken van gebreken die de verkoper bekend waren, maar ook bij verborgen gebreken waar de verkoper zelf ook niet van op de hoogte was.

Achteraf is het echter erg lastig om deze discussie te voeren. Wat is een verborgen gebrek, is het bewust verborgen of was de verkoper ook echt niet op de hoogte. Deze vragen zijn vaak zeer lastig te beoordelen. Ook is er soms sprake van een situatie waarin door bijvoorbeeld het erven van een woning of lange leegstand er gebreken zijn ontstaan die bij de verkopende partij niet bekend waren.

In veel gevallen worden schadeclaims daarom nauwelijks toegekend of wordt door een rechter bepaald dat de schade gedeeld moet worden.
Het is daarom zeer raadzaam om een bouwkundige keuring uit te laten voeren om deze discussies achteraf te vermijden!

Bouwkundige gebreken?

Normaal gesproken mag bij de eigendomsoverdracht van een woning worden verwacht dat het object in een staat wordt opgeleverd die normaal gebruik mogelijk maakt. Uiteraard zijn er uitzondering waarbij de woning wordt gekocht als ‘kluswoning’ en waarbij de staat van de woning in verhouding is tot een ‘lagere’ prijs t.o.v. vergelijkbare objecten.

De plicht is er echter om als verkoper de koper te wijzen op eventuele bouwkundige of verborgen gebreken of bijvoorbeeld de aanwezigheid van een
Kwaaitaalvloer of Mantavloer. Wanneer dit wordt nagelasten is het een optie voor een koper om de verkoper achteraf aansprakelijk te stellen. Wanneer de koper echter op de hoogte is van de gebreken kan deze je niet zomaar aansprakelijk meer stellen.

Duidelijkheid over onderzoek- en mededelingsplicht door bouwtechnische keuring?

Publiekrechterlijke lasten en beperkingen.

Er is geen eenduidige mening in de markt over het meedelen van publiekrechterlijke lasten en beperkingen. Hiermee wordt bedoeld lasten en beperkingen die door een overheid, in de meeste gevallen de gemeente, aan het object zijn gekoppeld. Denk hierbij bijvoorbeeld een ‘toekomstige’ wijziging van het bestemmingsplan of een aanschrijving voor de fundering.

De koper is, in eerste instantie, zelf verantwoordelijk voor het nauwkeurig uitzoeken van dergelijke beperkingen, maar het melden van dergelijk zaken als verkoper voorkomt veel onrust achteraf. Een rechter zal namelijk altijd een beoordeling maken wat het economische gewicht of ‘de invloed’ is van het door de verkoper verzwegen feit op de normale levenssfeer van de koper.

Als het bijvoorbeeld het geval is dat er een bestemmingsplan is waarbij er snelweg naast het huis wordt aangelegd of er bouwplannen zijn voor een appartementsgebouw van 30 meter hoog in het uitzicht van de woning, binnen enkele jaren is de verkopende partij verplicht dit te vermelden. Dit omdat de verkoper ‘in redelijkheid’ kan verwachten dat de koper hier ernstige hinder van zal ondervinden.