We wisten het al langer en er werd al jaren over gesproken; funderingsproblematiek is een onomkeerbaar probleem. Perfectkeur is daarom zo’n twee jaar geleden gestart met het ontwikkelen van een eigen visie op deze problematiek. Uitgangspunt daarbij was: daadkracht en relevantie. Inmiddels heeft Perfectkeur twee funderingsonderzoeken ontwikkeld: Funderingsonderzoek Fase 1 en het geheel nieuw ontwikkelde Funderingsrisico onderzoek Fase 0.
Wat maakt het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 zo uniek?
Perfectkeur slaat de brug tussen de woningmarkt en funderingsonderzoek
Wat maakt het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 zo uniek?
Funderingsonderzoek Fase 1 was ooit het startpunt
Traditioneel wordt funderingsonderzoek uitgevoerd door ingenieursbureaus met een sterke technische achtergrond. Deze sector staat wat ‘op afstand’ van de particulier op de woningmarkt. Heb je als eigenaar van een woning twijfels over de fundering, dan is de weg naar het uitvoeren van onderzoek dus niet heel toegankelijk. Uiteraard zegt dit niets over de kwaliteit van het onderzoek. Sterker nog, deze onderzoeksbureaus hebben vaak een lange historie in funderingsonderzoek en voeren hun werk gedegen uit.
Fase 1, Fase 2 en dan herstel
Fase 1: De gangbare route om een fundering te onderzoeken is om te starten met Fase 1 funderingsonderzoek. Dat onderzoek is uitvoerig maar niet destructief (er wordt niet gebroken of gegraven). Het heeft een aantal mogelijke uitkomsten: niets doen, monitoren (de fundering in de gaten gaan houden voor langere tijd door middel van periodieke metingen) of door naar Fase 2.
De gangbare prijzen voor Fase 1 funderingsonderzoek liggen gemiddeld tussen de € 1.500,- en € 2.000,-. Om het onderzoek uit te laten voeren moet rekening gehouden worden met minimaal één maand doorlooptijd.
Fase 2: Fase 2 funderingsonderzoek is een stuk ingrijpender. Indien het Fase 1 onderzoek adviseert om het Fase 2 uit te laten voeren, zal in het Fase 1 rapport worden toegelicht op welke plaatsen in de woning het Fase 2 onderzoek moet plaatsvinden. Op die punten vinden tijdens het Fase 2 onderzoek graafwerkzaamheden plaats. Als er ook op de openbare weg gegraven moet worden (bijvoorbeeld bij een woning die direct aan de openbare weg/stoel ligt), zal eerst een vergunning aangevraagd moeten worden.
De kosten van een Fase 2 funderingsonderzoek zijn aanzienlijk hoger. Afhankelijk van het type woning en het aantal putten dat gegraven moet worden, kunnen de kosten oplopen tot soms wel € 8.000,- . Ook de doorlooptijd is meestal veel langer.
Herstel: Zelfs nadat alle kosten gemaakt zijn voor Fase 1 en Fase 2, kan het advies zijn dat herstel niet strikt noodzakelijk is. Of dat herstel pas op de langere termijn noodzakelijk is. Is de uitkomst dat herstel wèl noodzakelijk is op korte termijn, dan heeft dat grote impact.
In dit artikel gaan we niet dieper in op de specifieke mogelijkheden van herstel. Het is duidelijk dat het uitgraven van een fundering onder de woning, waarbij de benedenverdieping volledig weg gehaald moet worden, zeer ingrijpend en kostbaar is. In de ‘volksmond’ wordt dan vaak gesproken over € 100.000,- aan kosten voor het herstel van de fundering. Dat is dus exclusief bijvoorbeeld een nieuwe keuken, stucwerk etc.
Verbinding met de woningmarkt
Funderingsonderzoek in de huidige situatie is dus niet altijd even toegankelijk voor de woningeigenaar. De capaciteit van de beschikbare bedrijven is bovendien niet voldoende om het probleem dat in Nederland aanwezig is, groots aan te pakken. De kennis (lees: data) die wordt opgedaan vanuit de onderzoeken, wordt niet of slechts beperkt gedeeld met de marktpartijen onderling.
Daarnaast heeft het huidige onderzoek geen verbinding met de woningmarkt vanwege de doorlooptijd. De woningmarkt is immers een markt van transacties en de wens om snel inzicht te krijgen tijdens een aan- en verkoopproces. Het regulier startpunt van funderingsonderzoek (Fase 1), past niet in deze dynamiek van de woningmarkt. Het gevolg: het probleem wordt bij een aan- en verkoop vaak onbesproken gelaten.
Perfectkeur wilde daar wat aan doen. Vooral ook om dat de impact van funderingsproblemen groot kan zijn. Er moest een overbrugging gaan komen tussen de problematiek en het onderzoek…
Funderingsonderzoek Fase 0, het nieuwe startpunt
De twee grote knelpunten zoals hierboven beschreven werden, zijn: snelheid en betaalbaarheid. Om te komen tot een hoger volume van funderingsonderzoek moeten deze twee zaken opgelost worden. Belangrijke randvoorwaarde daarbij is uiteraard wel behoud van ‘kwaliteit’. Vanuit deze problematiek koos Perfectkeur voor een geheel andere aanpak.
Op initiatief van Perfectkeur is gezocht naar een aantal collega-bedrijven om de handen ineen te slaan en een onderzoeksmethode te ontwikkelen die past bij de eisen van de woningmarkt, zoals snelheid, betaalbaarheid én handelingsperspectief. Om dit te realiseren en als nationaal instrument breed uit te rollen in de woningmarkt, is door deze bedrijven de NAFO (Nationale Alliantie Fundering Onderzoek) opgericht. Deze markt-brede aanpak heeft grote voordelen. Het zorgt voor een onafhankelijke kwaliteitsbewaking, de kennis wordt verzameld en gedeeld en er kan sneller ‘volume’ gemaakt worden.
Zo ontstond het funderingsrisico onderzoek. Een onderzoek dat wordt uitgevoerd vóór dat het Fase 1 onderzoek in beeld komt. Daarom kreeg het de naam Funderingsrisico onderzoek Fase 0. Het mag alleen uitgevoerd worden door de NAFO gecertificeerde adviseurs, geeft specifiek een indicatie van het risico en geeft een helder inzicht. Het advies is overzichtelijk: geen actie vereist, monitoring starten, Fase 1 onderzoek uitvoeren of Fase 1 inclusief bodemstructuuronderzoek.
Tijdens het Funderingsrisico onderzoek worden de volgende handelingen uitgevoerd:
- Bij de woning worden verschillende metingen verricht (met geavanceerde apparatuur)
- Er vindt er een specifieke visuele inspectie plaats waarbij gekeken wordt naar signalen die kunnen duiden op een funderingsprobleem
- De inspecteur onderzoekt omgevingsfactoren die mogelijk van invloed kunnen zijn op de fundering.
Met speciale software wordt alles op uniforme wijze vastgelegd. Het rapport, voorzien van fotomateriaal is overzichtelijk en helder.
Bewustwording woningkoper
Om ervoor te zorgen dat het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 op uniforme en correcte wijze wordt uitgevoerd, doorlopen aangesloten inspecteurs een gedegen opleidingstraject. Vervolgens borgt de NAFO middels het zogenaamde NAFO Attest een geclassificeerde en gekwantificeerde rapportage.
De informatie uit het NAFO Attest wordt door alle aangesloten bedrijven op dezelfde gestructureerde wijze opgeslagen in een centrale funderingsdatabase. Dit betreft dus alleen gegevens van fysieke metingen bij de woning. Daarmee is het van grote waarde voor alle stakeholders in de markt en draagt het bij om meer grip te krijgen op de funderingsproblematiek.
Het Funderingsrisico onderzoek Fase 0 biedt woningkopers het inzicht dat ze nodig hebben om een bewuste en verantwoorde aankoop te doen. De NAFO heeft als doel om het NAFO Attest in te zetten als nationaal instrument dat beschikbaar moet zijn bij iedere woningtransactie. Daarmee wil de NAFO bewerkstelligen dat dit type onderzoek zich verplaatst van het einde van het koopproces, naar het begin als voorwaarde om te kunnen starten met het verkoopproces van de woning.